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近期房价地价的暴涨使大家对一线城市的房价上升充满了信息和想象的空间，同时看空的观点也从美国QE退出，房地产税政策、供求关系等各方面提出房价崩溃的时间和路线路
本文期望从另一个观点，一个城市的购买力分析一下房间持续上涨的极限，希望大家一起探讨。
因为中国一线城市中帝都和魔都充满了各种成为宇宙中心的想象了，以偶的智商和贫乏的想象力，就不做无谓的推测了。
那咱们就分析一下楼主所在的屌丝一线城市深圳的情况，我们先看一些数据：
深圳的常住人口总量：现在看到12年深圳常住人口有两个数据，一个是1000万多一点，一个是1300万，我估计可能在计算人均收入的时候是按1000万算的，咱们就按1300万算
深圳家庭数：购房是以家庭为单位的，深圳年轻人多，家庭规模普遍比较小，以一个家庭平均3个人算，深圳的家庭户数为430(此数据只是推测)
深圳的人均可支配收入：2012年公布的深圳人均可支配收入为4万元，该收入应该包括市民的工资收入和各类投资收益等，按2013年增长10%计算，则预计为4.4万元
深圳人的总收入：1300万*4.4万=5720亿
深圳商品房总数：2011年前，各类存量商品房大概为100万套，11五规划(2011-2015)深圳建设各类住宅69万套，其中商品住宅55万套
我们将基于以上数字，深圳430万户，5700亿居民收入，分析深圳居民购买商品住宅的能力
政策因素：自2010年底深圳执行限购政策，有2套房以上的户籍居民限购限贷，非户籍居民需要有1年以上社保记录，基于此政策以及深圳当前对资本吸引力的降低，2011年开始来自香港及深圳外购买和投资深圳房产的比例极低，其商品房购买除了少数通过各种渠道获得放票的投资客外，基本上都是由对住房有切实需求的刚需在进行购买
深圳商品房的购买力分析：
深圳各阶层收入情况分析(以下数据没有确切来源，主要基于推测)：
家庭收入超过100万: 4万户,1%，平均家庭年收入150万，总计:600亿,占比:1%
家庭年收入50万以上(50~100万)：2% 总户8万户，平均75万，总计：600亿
家庭年收入30万以上(30~50万): 4% 总户17万户，平均40万，总计：680亿
家庭年收入20万以上(20~30万): 12% 总户数50万户 平均25万，总计1500亿
家庭总收入15万以上(15~20万)：20% 总户数 80万户 平均：17万，总计1360亿
家庭总收入10万以上(10~15万): 25% 总户数100万户 平均12万，总计 1200亿
家庭总收入10万以下，160万户，户均5万 总户800亿
以上推测的数据，深圳年均家庭可支配收入达到20万以上的家庭数大概是79万户
另外一些有参考意义的数据，2012年深圳私家车拥有量163万辆，以此数据推断，20万以上收入的家庭私家车应该已经基本普及
深圳当月二手房交易价格已经达到2.4万元，取稍低值以2万元计(现在2万元单价能买到什么样的房子建议大家自己去咨询),一套标准2居80平米为160万，加上中介，税费以及简单装修，大概要去到180万左右
以180万两居的购买分析家庭需要的多少收入才能支撑购买能力：160万首付3成50万，加上其他20万，用户购房支出为70万，贷款110万，利率按基准利率9折，20年按揭，一个月的按揭费为8000元。
我们看这个家庭需要多少收入来支撑基本的生活：
房贷：0.8*12=9.6万
基本支出(物业、水电、通信、电视等): 1万
行（车辆折旧和使用费用 ）：3万
食(三口之家)：3万
衣：0.5万
小孩教育等支出:1.5万
老人赡养、旅游、零用等支出：2万
合计：20.6万
基于上述分析，当前一个家庭买一套80平米，中低档次的两房，并保持一个基本的生活水准，需要起码20万的家庭年收入
从居民收入结构分析，深圳大概有79万户具备在当前的房价下购买商品房的能力。
那我们看一下，这79万户中当前还有多少潜在的客户。
2011年之前深圳有存量商品房100万套，假定这100万套中，有20%的住房为当前年收入为20万以下的家庭拥有，则还有80万套为上述79万户内的家庭拥有，假定拥有住房的家庭户均拥有2套房，则79万户有购买力的家庭中，在2011年前有40万户家庭拥有住房
2011年~2013年，深圳二手房交易量大概为10万套/年，新房交易量大概为5万套/年
2011年~2013年总计成交二手房为30万套，新房为15万套，假定其中20%即9万套被原先拥有住房的40万户家庭购买，其中20%即9万套低价房源被年收入20万以下家庭购买，则剩余的27万套住房被79万户有购买能力家庭中没有住房的39万户家庭购买
则2013年后具备购房能力的家庭还有12万户家庭未购房，可以看做潜在的买家
考虑有部分买家因为房价超出其预期值，或其他原因不准备在深圳职业，或因为由其他方式单位或福利等方式搞定住房，假定这部分人群占具备购房能力的家庭的10%，即9万户，则2013年后，基于当前的收入群体，尚有3万户家庭具备在当前房价下购房的能力，按照2011~2013年刚需家庭的购房速度，这些潜在客户将在2013年底消耗完毕
按此测算，截止2013年底，具备商品房的深圳家庭可能为96万户，家庭可支配年收入达到15万以上的有159万户，15万收入以上未购房户为63万户
乐观的按深圳人均可支配收入年增10%计算，这部分用户在5年内以现在的房价计算将逐步达到购房的门槛，除掉不购房和购买其他类型房产的家庭计算估计5年内，潜在购买户数在50万户以下
假如考虑一定的CPI上涨，收入上涨10%,真实CPI上涨5%乐观预计，用户基本生活支出5年后将多出3万，达到14万/年，则实际住房购买力进一步下降，按此计算，需要达到23万以上的家庭年收入才能按当前房价，进入买房的门槛，潜在购房户可能缩减到30万户以下，按5年计算每年大概6万户具备购房能力，小于前3年年均9万户的刚需用户消耗量
基于以上计算，在后续5年居民收入持续增长(年增10%)，CPI增长（5%）远低于收入增长，房价基于当前价格保持不变的情况下，住房购买需要将比2011~2013年有大幅度的下降
后续房价发展预测：
当前深圳的房价基于当前深圳的收入情况有一定的支撑力，这也印证当前在房价高涨和持续调控的情况下，交易量还能保持高位
深圳本地刚需用户在2013年将基本消耗完毕
后续5年，即使在当前房价不变的情况下，有购房能力的用户数将远低于市场供给量
如保持房价不降，深圳一、二手房的交易量将大幅下降，形成高位滞涨的局面
如果房价继续保持上涨，则基本无刚需能接盘
以上仅是个人分析，部分数据来自推测，并不十分准确，欢迎探讨，拒绝攻击